Trygghetsboendet i Kolla Parkstad

Till projektet

Kolla Parkstads Trygghetsboende i korthet:

Byggherre: Eksta Bostads
Byggentreprenör:  Erlandsson Bygg
Byggledare/Projektledare: Eksta Bostads
Entreprenadchef: Erlandsson Bygg
Platschef: Erlandsson Bygg
Projekteringsledare: Erlandsson Bygg
Konstruktör: WSP
Arkitekt: Arkitekterna Krook & Tjäder
Landskapsarkitekt: Arkitekterna Krook & Tjäder
VVS-konsult: Ingenjörsbyrån Andersson & Hultmark
El-konsult: BA Elteknik i Halland
Ventilationskonsult: Ingenjörsbyrån Andersson & Hultmark
VVS-entreprenör: Assemblin VS
Ventilationsentreprenör: Ventilationsteknik i Kungsbacka
Elentreprenör: Activ El
Solteknik: Effecta Energy Solutions
Stomentreprenör: Abetong, (plattbärlag) resten gjöts på plats
Markentreprenör: Jord och Berg
Finplanering: Trädgårdsanläggningar Harry Johnson
Entreprenadform: ABT06 Partnering­samverkan
Ersättningsform: Löpande räkning mot budget med verifierad självkostnad
Entreprenadkostnad exklusive moms: ca 135 miljoner kronor
Totalkostnad: 150 miljoner kronor

25 oktober, 2018

Trivsel och guldkant i fokus

Trygghetsboendet i Kolla Parkstad i Kungsbacka var ett vågspel av det kommunala bostadsbolaget Eksta, men när vd:n Christer Kilersjö kastade det första bouleklotet på den obebyggda markrätten på det gamla gärdet sattes något i rullning som har väckt liv i kärlek och brutit ensamhet. Nu nomineras projektet till Årets Bygge 2019.

Med en dov duns och ett distinkt knack sticker boulekloten iväg över den grusade planen mitt på den parkliknande innergården i Kungsbackas nya trygghetsboende i kvarter 18 i Kolla Parkstad. Ett perfekt kast! Hotet från motståndarlaget är avvärjt. Mannen som kastat klotet ställer sig upp från sin hukade ställning med ett snett flin i ansiktet över det lyckade utfallet. Huvudskakningar, grinande och sammanbitna miner hos motståndarlaget. ”Gött, där satt den!” Sorl och skratt utbryter bland den grupp 65-plussare som omger spelarna och som deltar i, eller bara beser en av veckans många bouleturneringar. De bor alla på trygghetsboendet. Någon drar ett skämt riktat till boulesällskapet från en av balkongerna som omger innergården. Inomhus i den väl tilltagna lobbyn sitter en annan grupp boende och tjötar, bland annat om att ett 30-tal andra boende har givit sig av på en gemensamt ordnad bussutflykt till Värmland för att besöka en utställning av konstnären Lars Lerin.

I alla de kollektiva ytor som Byggindustrin kikar in i under besöket på trygghetsboendet pågår samtal och umgänge. Den sociala aspekten på trygghetsboendet har varit en mycket viktig ingrediens ända sedan byggherren Eksta började planera för Kungsbackas första trygghetsboende och vad Byggindustrin kan se har det lyckats.

Även om det hörs lite knorr om några inredningsdetaljer vid ett spontant uppkommet samrådsmöte som Byggindustrin överhör, verkar alla boende vara överförtjusta över sitt nya boende och då är det den sociala samvaron som alla nämner.

Men att nå fram till den fem våningar höga, vinkelbyggda tegelfastighet med 69 lägenheter som i dag reser sig vid korsningen Månstens- och Gnejsvägen samt en mindre radhuslänga med åtta trygghetslägenheter för 55-plussare som också ingår i kvarteret har varit en utmaning på flera sätt för projektteamet.

Kungsbacka kommun hade under en tid haft en politisk ambition att ge plats för ett trygghetsboende. De idéerna plockades upp av det kommunala bostadsbolaget Eksta som förvärvade en markrätt inom kommunens största stadsbygnadssatsning någonsin – Kolla Parksstad.

Området är under uppbyggnad och i dagsläget är ungefär 75 procent av tomterna bebyggda. När det står färdigt ska det finnas omkring 1 100 bostäder, skolor, butiker och annan service i stadsdelen. Flera byggherrar är aktiva i att bygga upp stadsdelen och bebyggelsen är varierad med blandade arkitektoniska stilar.

– När vi började planera det här studerade vi trygghetsboenden i andra kommuner både på nära och längre håll. Vi såg boenden som havererat och kom fram till att orsaken ofta var att det inte fanns någon tydlig idé om vad trygghetsboendet egentligen skulle innebära och att byggherren och fastighets­ägaren hade lagt för lite fokus på långsiktighet och att fylla dem med innehåll. Vi kom fram till att vårt trygghetsboende var tvunget att ha det där lilla extra och ha en inbyggd stark social funktion, säger Christer Kilersjö, vd på det kommunala bostadsbolaget Eksta.

En annan utgångspunkt för Eksta var att det nya trygghetsboendet inte skulle vara subventionerat med skattepengar utan att de boende fullt ut skulle betala hyror och serviceavgifter. Till det ska läggas att det kommunala bostadsbolaget Eksta har en tydlig miljöprofil och målet var att bygga en fastighet som både klarade passivhusstandard och var certifierat som miljöbyggnad Guld, vilket ytterligare vred upp kraven på att skapa ett projekt med effektiv kostnadsstyrning.

– Miljöprofilen är djupt rotad hos Eksta, den sitter i vårt dna. Vår miljöprofil har följt med ända sedan Ivar Franzéns dagar.

Ivar Franzén var en centerpartistisk riksdagspolitiker som under en tid var partiets expert på energifrågor. Han var dessutom ordförande i Eksta under 37 år, och en av pionjärerna inom solenergi i Sverige, framför allt solvärme. Eksta är än i dag en av de största inköparna av solvärme i Sverige.

– Den tekniken har kommit lite i skymundan. Nu pratar alla om solceller, trots att energieffektiviteten är betydligt större när det kommer till solvärme. Det anses väl helt enkelt inte lika sexigt med solvärme. Vi tror dock stenhårt på den tekniken, säger Christer Kilersjö.

Vid en rundvandring i trygghetsboendet syns miljöprofilen bland annat då taken är klädda med både solvärme och solceller och i markplan finns de enorma ackumulatortankarna som är kopplade till kommunens fjärrvärmesystem.

– Men i sommar har vi inte behövt koppla in fjärrvärmen en enda gång och vår beräkning är att anläggningen på årsbasis ska täcka 40 procent av varmvattenbehovet, säger Christer Kilersjö.

Stora delar av varmvatten- och värmebehovet är därmed täkt. Även om allt detta är kostnadseffektivt på sikt är det alltså inget budgetbygge.

– Det är ju inget billigt boende det här. Många av dem som flyttar hit ska släppa en stor villa, som kanske är helt avbetald. För många blir det helt enkelt en annan ekonomisk situation att flytta hit och det är ett stort steg. Det var en utmaning då vi ju var tvungna få täckning inte bara för hyran utan även för de gemensamma ytorna samt annan service, som den trygghetsvärd vi har här som hjälper till med aktiviteter och annat, säger Christer Kilersjö.

Trots att intresset för trygghetsboendet har varit stort från seniorer i området ända från det att Ekstas planer blev kända, var företagets ledning väldigt oroliga för att de inte skulle fylla alla lägenheterna.

– Det var första gången vi byggde något sånt här och som sagt hyrorna och avgiften är inte låga. Det är lätt att fylla de första 30 lägenheterna, men de sista åtta är en annan femma och gör man inte det havererar kalkylen. Den oron kom på skam. Vid inflyttningen och slutbesiktningen i februari i år hade alla dörrnycklar hittat en ägare, säger Christer Kilersjö.

När beslutet var taget 2014 att skrida till verket med trygghetsboendet började arbetet med att bygga upp ett team kring projektet. Vid upphandlingen viktade Eksta 30 procent på ekonomi, men tonvikten låg på mjuka parametrar som organisation, erfarenhet, referenser, erfarenhet av passivhus, men kanske framför allt partneringmodell.

– Vi har jobbat med partnering i många år och har väldigt positiva erfarenheter av det när det fungerar som det ska, säger Christer Kilersjö.  

Hans kollega Mats Niklasson framhåller att valet av partnering bland annat handlar om att företaget är både byggherre och fastighetsförvaltare.

– Vi bygger åt oss själva och för oss är det viktigaste att våra projekt fungerar. Inte bara fram till slutbesiktning, utan i åtminstone 30 år. Då är vår erfarenhet att partnering fungerar bättre än exempelvis fast pris, vi upplever att vi får bättre kvalitet. Vi vill bygga ett team tillsammans med våra entreprenörer och underentreprenörerna, inte fastna i massa tvister där kontrakt nagelfars för att hitta brister. Vi är dessutom ett relativt litet företag och då måste vi ta in kompetens utifrån. Vi tycker att det har fungerat väldigt bra i det här fallet, säger Mats Niklasson.

Valet av huvudentreprenör föll efter en LOU-upphandling på Erlandsson Bygg, ett bolag som Eksta jobbat med många gånger tidigare. Även på Erlandsson hyllar man partneringsamarbetet i allmänhet och i synnerhet när det gäller trygghetsboendet i Kolla Parkstad.

– Vi tror att partnering är framtiden och i detta fall kunde vi smidigt lösa en massa problem gemensamt just för att vi hade den här modellen, säger Henrik Bratt, affärsområdeschef på Erlandsson Bygg.

Ett exempel är att den första och kanske största puckeln i projektet var att byggstarten blev åtta månader försenad på grund av en överprövning av kommunens markentreprenad i övriga Kolla Parkstad. Det riskerade att få hela organisationen att haverera. Det nära samarbetet gjorde dock att situationen gick att lösa smidigt.

– Vi hade ett mindre hyresprojekt i en annan del av Kungsbacka som vi kunde sysselsätta teamet med under den perioden och då kunde vi behålla gruppen intakt, säger Christer Kilersjö.

Sara Frölander, entreprenadchef på Erlandsson Bygg, hävdar också att samverkansmodellen gjorde att samtliga inblandade i projektet kände sig mer delaktiga i projektet och engagerade än om man hade valt en annan projektstyrningsmodell.

– Alla har arbetat så nära varandra och man har känt varandra vid förnamn ända ner till lagbasnivå. Allt väsentligt har varit förankrat hos alla i hela organisationen och jag tror att det också har gjort att det har känts roligare att gå till jobbet, säger Sara Frölander.

Alla i projektledningen håller med om det och ekonomiskt har det också fungerat bra. Enligt Mats Niklasson har projektet hållit sig inom budgetramarna och till och med en aning under dessa.

Samverkan har dessutom sträckt sig utanför projektteamet. När Ekstas planer på att bygga trygghetsboendet rapporterades i lokala medier blev responsen omedelbar.

– Vi blev fullständigt nedringda av äldre som var intresserade av att teckna sig för en bostad. Vi tog då beslutet att ta in den gruppen som en fokusgrupp när vi utvecklade planerna för projektet vilket har varit värdefullt, säger Christer Kilersjö.

Tekniskt sett hade byggteamet en del utmaningar.

– Markförhållandena var komplicerade med en förhöjd innergård och vi var tvungna att påla 30–35 meter för att komma ner till berg. Runt om oss pågick dessutom hela tiden andra entreprenader där andra byggare gjöt, pålade och schaktade, säger Sara Frölander.

Några andra svårigheter som partneringprojektet löste bra, enligt ledningen, var att den kraftigt försenade byggstarten gjorde att stomresning, fasadmurning finplanering av mark var tvunget att göras mitt i vintern och att några nyckelpersoner lämnade sina anställningar för att göra annat mitt under pågående projekt.

– Jag tror inte att det hade fungerat så smidigt som det gjorde om vi hade haft en annan samverkansmodell, säger Mats Niklasson.

Den sociala visionen som Eksta hade för trygghetsboendet i Kolla Parkstad verkar ha förverkligats. Pia Erheden är anställd av Eksta som trygghetsvärd på boendet och hon beskriver några fina bilder av hur det nya boendet har påverkat dem som flyttat in. Hon var med och tog emot alla nyinflyttade i våras.

– Flera som flyttade hit hade kanske nyligen förlorat en livspartner eller var isolerade och ensamma i sina stora gamla boenden. Den första tiden var det några som hade svårt att hitta rätt i den nya miljön, men det ändrades snabbt. Jag ser hur många har levat upp och fått en andra ungdom och fått nya vänner. Några har till och med hittat kärleken på ålderns höst, säger Pia Erheden.

Christer Kilersjö hävdar att trygghetsboenden är en boendemodell som har flera positiva effekter för samhället.

– Både mänskligt och krasst är det här en vinst för kommunen. Med ensamhet följer ohälsa och det drabbar många äldre. Det här boendet höjer livskvaliteten väsentligt och är i flera fall kanske en bättre lösning än att bo kvar hemma och ha stressad hemtjänstpersonal som sin enda dagliga samvaro. Det sparar många kronor i den kommunala budgeten, säger Christer Kilersjö.

Spelet, skratten och tjötandet på innergården flyter på när Byggindustrin lämnar trygghetsboendet i Kolla Parkstad. Och boulen har också Eksta haft som en symbol för projektet, istället för ett första spadtag gjordes ett första boulekast inför byggstarten i slutet på maj 2016.